Die städtebauliche Optimierung von Standortentwicklungskonzepten belasteter Grundstücke auf der Grundlage der Identifizierung und Monetarisierung behebungspflichtiger und investitionshemmender Risiken’

Inhalt

Mit optirisk® gelingt eine Optimierung der Standortentwicklung für ökologisch belastete, brachliegende Grundstücke. Ergebnis sind ‚Integrierte Standortentwicklungskonzepte’, mit denen der Investitionsbedarf optimiert und somit die Reaktivierungschancen belasteter Grundstücke ver-bessert werden.

Dabei werden jeweils für einen konkreten Standort in einem ersten Schritt:

a) der städtebaulich geeignetste Entwurf entwickelt,
b) das verhältnismäßige Umweltqualitäts-(Sanierungs-)ziel definiert,
c) Optionen zur Anwendung Erneuerbarer Energien abgeleitet.

Bei der darauffolgenden Umsetzung des städtebaulichen Entwurfes in ein ‚Integriertes Standortentwicklungskonzept’ werden die räumliche Konfiguration der Schadstoffbelastungen und das energetische Potenzial derart berücksichtigt, dass der finanzielle Aufwand für die Standortentwicklung geringstmöglich gehalten wird.

 

 

Werkzeuge

a)    Städtebau

Mit dem System zur Bewertung städtebaulicher Entwürfe können unterschiedliche Interessenlagen potenzieller Entscheidungsträger abgeglichen werden. Städtebauliche Entwürfe auch unterschiedlicher Nutzungen werden objektiv miteinander verglichen, sodass der aus Sicht der übergeordneten Planungen sowie gesamtstädtischer Entwicklungskonzeptionen optimale Entwurf herausgearbeitet wird. In einer Matrix werden Prämissen aus den 4 Bereichen: Stadtbild und Landschaft, Bau- und Raumstrukturen, Konfliktpotenzial und Potenzial Aufwertung / Stabilisierung betrachtet und standortspezifisch gewichtet.

 

 

b)    Umwelt

Mit der Methode ‚MESOTES’ (altgriech. ‚Maß halten’‚ ,verhältnismäßig’) werden standortbezogene Umweltqualitätsziele nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit definiert. Im Ergebnis können die nach Umweltrecht und Behördenermessen erforderlichen und verhältnismäßigen Maßnahmen zur Gefahrenbeseitigung (Haftungs- oder Inanspruchnahmerisiken) von weiteren Investitionsrisiken abgegrenzt und in einem Risikoprognosemodell dargestellt werden. Aus dem Risikoprognosemodell sind die monetären Aufwendungen aus ökologischen Sachverhalten zur Umsetzung des jeweiligen städtebaulichen Entwurfes - auch für verschiedene Gründungstiefen - ableitbar.

 

 

c)    Energie

Im Kontext mit der Altlastensanierung eröffnen sich zwangsläufig Optionen, die Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit erwarten lassen. Beispiele dafür sind die Nutzung von Langzeitwärmespeichern im Verbund mit KWK oder Solarthermie. Die Speicher könnten z.B. dort platziert werden, wo ein Bodenaushub notwendig ist. Mit dem Entscheidungsalgorithmus EPASch können Optionen für die Anwendung Erneuerbarer Energien für den speziellen Standort unter Berücksichtigung der vorgesehenen Nachnutzung abgeleitet werden.

 

 

 

Integrierte Standortentwicklungskonzepte

In optirisk® wird nun aus der Kenntnis des Risikoprognosemodells heraus das städtebauliche Konzept derart optimiert, dass die Kosten für die Beseitigung der Inanspruchnahme- und Investitionsrisiken geringstmöglich gehalten werden. Dabei darf der bauliche Entwurf nicht derart verzerrt werden, dass er seine funktionale und ästhetische Funktion verliert.

 

    

     Optimierungspotenzial

 

Bei 7 Modellstandorten wurden mit den Optimierungen für die Integrierten Standortentwicklungskonzepte Kosteneinsparungen in Größenordnungen jeweils bis über 1 Mio. € erzielt.

Kostenbelastungen, die mit der Beseitigung des Inanspruchnahmerisikos entstehen, können durch Optimierungen des städtebaulichen Konzeptes teilweise wieder aufgehoben werden. Dies erfordert jedoch eine Einbeziehung der Altlastenproblematik in die Frühphase der städtebaulichen Abwägungs- und Planungsprozesse.
Die auf dieser Basis entwickelten Integrierten Standortentwicklungskonzepte ermöglichen eine Optimierung des Investitionsbedarfes mit dem Ergebnis der Verbesserung der Reaktivierungschancen ökologisch belasteter Grundstücke.


Vorteile

Neben den genannten Projektergebnissen wird mit optirisk® zudem eine verbesserte Transparenz zu umweltrelevanten Sachverhalten erzielt, die oft zu einer Relativierung eines vermeintlichen ‚Altlastenmakels’ führt und die auch die Rentierlichkeit von Nachnutzungen in einem anderen Licht erscheinen lässt.


Nachteile

optirisk® ersetzt nicht erforderliche Planungen zur Sanierung und Neubebauung.


Voraussetzungen

Um ohne größere Vorarbeiten optirisk® anwenden zu können, sollte zum jeweiligen Standort eine gute Datenlage (Stammdaten, umweltrelevante Sachverhalte usw., Historie etc.) bestehen. Brachliegendes innerstädtisches Bauland ist besonders geeignet.


Zielgruppe

Kommunen, Planer, Immobilienbesitzer, Investoren


Erfahrungen mit der praktischen Umsetzung

optirisk® ist kein automatisiertes Instrument; es ersetzt nicht den Fachverstand der beteiligten Disziplinen, sondern führt diese zusammen. Die Vorteile liegen in der raschen Umsetzbarkeit und der Transparenz. Bei größeren oder komplizierten Standorten lohnt sich die Bearbeitung mit GIS, wobei einzelne Themen eines erarbeiteten Standort-Atlanten in der Synopsis für eine rechnerge-stützte Ableitung des Integrierten Standortentwicklungskonzeptes herangezogen werden können.

Der interdisziplinäre Projektansatz stößt auch auf internationales Interesse. Bereits 2011/12 hat das Projektteam an einem Modellstandort bei Portland (USA) die Neunutzung einer ehemals städti-schen Kläranlage und Tierkörperverwertung zu einem Wohn- bzw. Mischgebiet mit hohen städte-baulichen Ansprüchen konzeptionell umsetzen können.

optirisk® wurde im Rahmen des Forschungsvorhabens REFINA des BMBF entwickelt.


Literaturhinweise